Краткий экономический обзор рынка загородной элитной недвижимости, май 2009

Финансовое положение некоторых застройщиков и частных лиц довольно тяжелое. В такой ситуации скидки доходят до 50% от первоначальной цены объекта. Но есть и другие собственники и застройщики, которые либо снимают объекты с продажи, с целью последующей перепродажи по более высокой цене, либо дают минимальные на сегодня скидки  5-10% от первоначальной цены. Так же все чаше практикуются схемы продаж «в рассрочку» на очень выгодных условиях, например беспроцентная рассрочка от одного года. Девелоперы больших земельных участков (от 40-50 и более соток) разбивают свои участки на более мелкие с целью быстрой реализации. Трудно сказать достигнут ли они желаемого результата от реализации таких участков, т.к. с разбитием участка цена на него заметно упадет. Также  в связи со своим трудным положением собственники чаще прибегают к продажам участков без подряда, т.к. это выгодно для того чтобы покрыть свои задолженности и продолжить реализацию новых проектов. Стоит отметить, что данная тенденция стала очень популярной за последний квартал, так как цена на объект без подряда получается меньше и покупатель может сам планировать сроки своего строительства, а так же реализовать свой индивидуальный проект дома.  Покупателям стоит обратить внимание на то, что собственник, как правило, оговаривает некоторые условия строительства будущего проекта, несмотря на продажу участка без подряда. Например, одним из условий может являться архитектурная стилизация коттеджного поселка (дома на таких участках должны быть построены в определенном заданном архитектурном стиле) Следует обсуждать все условия заранее. 

Распределение количества объектов элитного загородного жилья по направлениям:

По сравнению с мартом 2009 активность рынка элитной загородной недвижимости в апреле 2009 г. значительно увеличилась. На рынке появилось много вторичных  объектов. Это обуславливается сезонным характером предложения, а именно увеличением спроса. Тем не менее из-за проблем финансирования строительства первичных объектов, работы по некоторым из них приостановлены. Например: «Випушки» (Калужское шоссе), «Ромашково» (Рублево-Успенское шоссе), «Булгаков» (Калужское шоссе), «Клиновая роща» (Ново-Рижское шоссе). В апреле 2009 г. на рынке присутствует порядка 2500 предложений, из них более 85% - первичные объекты на начальный или финальный стадиях готовности, 15% - вторичные объекты (готовые дома). 

Половина всего предложения рынка элитной загородной недвижимости сосредоточена на Ново-Рижском шоссе, это объясняется огромным количеством строящихся поселков.  В последующие 3-5 лет, предложения по данному направлению могут перекрыть основную массу предложений по другим трассам. Также существуют большие риски частичного «недостроя» или замораживания строительства. Таким образом, потенциальным покупателям стоит обратить внимание на стадию готовности поселков в целом и на наличие коммуникаций. В настоящее время на рынке присутствует большое количество выгодных предложений.

Распределение средней стоимости 1 кв. м. (включая участок) по направлениям:

Количество предложений по Сколковскому шоссе является небольшим, потому среднюю цену за 1 кв. м. на данном направлении нельзя назвать объективной. В целом все цены на объекты являются конфиденциальной информацией. Реальные цены можно узнать путем переговоров с собственником.

Распределение спроса на элитную загородную недвижимость по направлениям апрель 2009 г.

В последнем месяце основным спросом пользовались объекты по Ново-Рижскому и Рублево-Успенскому шоссе. Можно заметить, что большим спросом пользуются готовые объекты в готовых поселках, либо объекты на завершающих фазах строительства. Основной ценовой диапазон, на который рассчитывают покупатели - 1.5-2 млн. долларов США.

Активизировались покупатели, настроенные на приобретение участков. Несмотря на то, что более низкие цены (по сравнению с «докризисными») стимулируют высокий спрос,  количество сделок на рынке не сопоставимо с количеством сделок приходившихся на период с января по августа 2008 г., так как сейчас потенциальные покупатели более внимательно изучают предложения. Это обуславливается тем, что покупатели стараются максимально уменьшить риски своих вложений. Также стоит отметить, что общая ситуация на рынке складывается в пользу покупателя, так как позволяет выбрать более подходящий вариант.

Итоги и прогнозы

В начале II квартала 2009 г. на рынке загородной элитной недвижимости увеличилось число сделок. Все чаще появляется много новых предложений среди вторичного жилья. Стоит обратить внимание, что действительно эксклюзивные объекты реализуются очень быстро. Срок экспозиции данных объектов не более 7-14 дней. Стоит сказать, что рынок загородной недвижимости не достиг своего пикового дна, потому в будущем цены могут меняться. Особенно это отразится на объектах по Ново-Рижскому шоссе, коррекция цен в данном направлении будет максимальна, т.к. по данному направлению ведется строительство большого количества новых коттеджных поселков. В данный момент  на рынке, по отдельным объектам, происходит стабилизация цен. Желающим в ближайшее время сделать выгодное вложение стоит обратить свое внимание на готовые дома в готовых поселках, т.к. на сегодняшний день этот товар является ликвидным, а собственники создают выгодные условия для их приобретения. В целом сегодня ситуация на рынке элитной загородной недвижимости способствует возможности приобретения качественного товара по хорошей цене.

Если опираться на сегодняшнюю экономическую ситуацию, то можно предположить, что в ближайшие пол года резкое падение цен прекратится. Цены будут изменяться в зависимости от материального положения отдельных застройщиков/частных лиц. Возможна стабилизация основного порядка цен, то есть падение цен прекратится, и они на какое-то время останутся неизменными.